Grondbeleid

Ontwikkelingen

Woningbouw
Net zoals in 2019 en 2020 werd de ontwikkeling in 2021 gekenmerkt door een grotere vraag naar woningen dan werd er aangeboden. Hierdoor blijft de gemiddelde koopsom verder doorstijgen. Het aantal transacties voor woningbouw was in 2019 en 2020 vrijwel gelijk. In de eerste 3 kwartalen van 2021 is, vergeleken met 2020, een daling van 4% in het aantal transacties te zien (bron: woningmarktcijfers).  

Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen, zie hiervoor de vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” (Uitvoeringsagenda Wonen 2020- 2025). Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit naar 130% vergroot en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in door in te zetten op transformatie en doorstroming in de bestaande stad. De met de Nijmeegse corporaties getekende Samenwerkingsagenda Wonen geeft mede invulling aan deze opgave.

De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone en rondom OV-knooppunten. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling, op 24 november 2021 zijn de nieuwe grondexploitaties Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal en in de NOVI. Voor beide ontwikkelingen is in vandaar uit ook subsidie toegekend. De eerste opleveringen in het Stationsgebied verwachten we al in 2023.

Als we inzoomen op de uitgiftes voor de aankomende jaren zien we het volgende. De prognose voor de kaveluitgifte in 2022 is circa 1550 kavels, waarvan 1140 in de Waalsprong, 269 in het Waalfront en 141 in de bestaande stad. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2022 en 2023 opgeleverd zullen gaan worden zitten niet in deze prognose en komen daarbij.  Verder verwachten wij dat we vanaf 2023 de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg kunnen uitgeven. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de (voorbereiding van de) procedures en de participatie.

Bedrijventerrein
In 2021 is 8,3 ha bedrijventerrein verkocht, dat is ruimschoots boven het verwachte jaargemiddelde van 4,3 ha. Hierdoor hebben wij de prognoses voor 2022 en 2023 naar beneden moeten bijstellen. We verwachten dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt.

Riolering
Bij de stadsrekening 2012 is besloten tot een wijziging ten aanzien van rioolinvesteringen in ontwikkelingsgebieden (planexploitaties). Dit betekent dat rioolinvesteringen geen onderdeel meer zijn van de te dekken planexploitatiekosten, maar conform de gebruikelijke investeringsregels van de gemeente geactiveerd worden en afgeschreven worden in 40 jaar. In het kader investeren en waarderen dat in 2013 is vastgesteld zijn de bestaande beleidsregels opgenomen en aangevuld met een nadere toelichting op de wijze waarop omgegaan wordt met investeringen in grondexploitaties.
In de gevallen dat een totale planexploitatie niet kostendekkend is en desondanks doorgang zal vinden, kunnen investeringen in die gebieden ten laste van de algemene middelen van de gemeente worden uitgevoerd.

Dit laatste is in het verleden het geval geweest in de totale planexploitatie Waalsprong. Echter door de stijging van de grondprijzen de laatste jaren is de totale planexploitatie Waalsprong minder verliesgevend geworden. De rioleringskosten uit de niet verliesgevende deelplannen zijn toegevoegd aan de te dekken kosten van de planexploitatiekosten. Het gaat om een bedrag van € 12,2 miljoen ten laste van het resultaat van de grex Waalsprong. Dit is gelijk aan de afname van de kosten die gedekt moeten worden uit het rioleringstarief. Het totaal van alle effecten op de grex Waalsprong heeft ertoe geleid dat de voorziening voor het tekort van de grex Waalsprong is afgenomen met ruim € 0,5 miljoen.

Parameter kostenstijging
In de vgp 2022 is reeds aangegeven dat onduidelijk is hoe de economie en vastgoedmarkt zich de komende periode gaan ontwikkelen en wat het effect hiervan op de parameters is. De parameters zoals die in de vgp gebruikt zijn, zijn vastgesteld bij de Stadsbegroting 2022-2025. Nu bij de Stadsrekening vindt de confrontatie plaats tussen de prognose en de daadwerkelijke ontwikkeling tussen 1 oktober en 31 december 2021.
Naar aanleiding van de prijsontwikkelingen van de civieltechnische kosten in het laatste kwartaal van 2021 is de ingerekende kostenstijging over 2021 aangepast van 3,5% naar 5,5%.

Investeringen
Binnen de planexploitaties zijn er zowel (onderdelen van) investeringen en bouwgrond in exploitatie te onderscheiden. De investeringsonderdelen worden jaarlijks uit de planexploitaties gehaald en naar de materiële vaste activa op de balans gebracht. In het verloopoverzicht zijn dus alleen de onderdelen bouwgrond in exploitatie opgenomen.

In de in november 2021 vastgestelde planexploitaties Stationsgebied en Winkelsteeg Kanaalzone is nog geen expliciet onderscheid gemaakt tussen beide kostencategorieën. Dit onderscheid wordt nu in de Stadsrekening wel aangebracht gezien de andere balanspost waar deze onder vallen.
Dit onderscheid heeft ertoe geleid dat bij Stationsgebied de claim van € 10 miljoen op de saldireserve als gemeentelijke bijdrage BO Mirt voor het project Stationsgebied komt te vervallen. Een extra investeringskrediet van € 12,7 miljoen is wel nodig.
Voor Winkelsteeg leidt dit onderscheid tezamen met de ophoging van de stijging van de ingerekende kostenstijging van de civiele kosten over 2021 van 3,5% naar 5,5% tot een extra benodigd investeringskrediet van € 2 miljoen.

In een overzicht ziet dit er als volgt uit:

Het verschil bedraagt € 32,3 miljoen, dit verschil bestaat uit een investeringskrediet van € 32 miljoen en een uitzetting van de kosten door de aanpassing van de rekenparameter kostenstijging over 2021 van 3,5% naar 5,5%.
Voor het tekort is een voor een deel van € 9 miljoen een voorziening getroffen en voor een deel(€ 12,7 miljoen) wordt nu extra investeringsgeld gevraagd.

Het verschil bestaat uit een investeringskrediet van € 82 miljoen en een uitzetting van de kosten door de aanpassing van de rekenparameter kostenstijging over 2021 van 3,5% naar 5,5%.
Voor deze kostenuitzetting is een extra investeringskrediet nodig voor onderdeel investeringen(€ 2 mln.), voor het onderdeel grondexploitatie is een voorziening op contante waarde ingesteld(€ 0,9 mln).